Blog Nieruchomości

17 lipca, 2023

dodane przez Mariusz Zdobywca

Taniej nie będzie? Co napędzi wzrost cen mieszkań

Zdaję sobie sprawę, że mnóstwo osób czeka na spadek cen mieszkań. Jednak w tym artykule wcielę się w tzw. adwokata diabła i zbiorę argumenty za tym, że będzie coraz drożej. Nie jest to tylko zabawa, ale rozważenie realnego scenariusza. Sytuacja na rynku nieruchomości zależy od wielu czynników, a w tym momencie sporo z nich działa w kierunku podnoszenia cen. Co istotne, niekoniecznie będzie się to wiązało z powrotem rekordowej koniunktury, ponieważ może być drożej, a jednocześnie liczba transakcji pozostanie dosyć niska.

Zacznę od stóp procentowych. Ze względu na to, że w ostatnich latach ich wzrost zmienił sytuację wielu kredytobiorców, obecnie raczej większość osób rozumie ich znaczenie. Przekładają się na koszt kredytu, w skrócie – im wyższe stopy procentowe, tym wyższa comiesięczna rata kredytu, o ile jest to kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. W przypadku stałego oprocentowania pośrednio też tak jest, ponieważ oferta takich pożyczek jest zależna od obecnego poziom stóp oraz prognoz. Gdy Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy w celu walki z inflacją, kredyty bardzo podrożały. To szybko przełożyło się na spadek popytu na mieszkania. Po prostu coraz mniej osób mogło sobie pozwolić na kredyt hipoteczny. Jednak coraz częściej pojawiają się prognozy, że RPP już niebawem zacznie obniżać stopy. Inflacja wyhamowała, więc jest to prawdopodobne. I jeśli tak się stanie, to kredyty zaczną tanieć, zdolność kredytowa wzrośnie i na rynek trafią dodatkowe rzesze klientów. Więcej klientów to większy popyt, a większy popyt to wyższe ceny.

Oczywiście tani kredyt nie gwarantuje powrotu koniunktury w mieszkaniówce. Do tego musimy mieć silną gospodarkę, a tutaj Polska ma się czymś pochwalić. Nadal pozostajemy jednym z liderów wzrostu gospodarczego w regionie. Widać to także w poziomie bezrobocia, które jest rekordowo niskie. Utrzymało się takie mimo perturbacji w postaci pandemii i wojny w Ukrainie. Nawet fala uchodźców wojennych, z których wielu podjęło u nas pracę, nie sprawiła, że w Polsce jest trudno o zatrudnienie. Jest to sytuacja komfortowa dla pracowników, ponieważ pracodawcy o nich zabiegają, a to przekłada się i na stabilność zatrudnienia, i na poziom zarobków. Przez ostatnie miesiące zarobki nie były w stanie dogonić inflacji, lecz teraz zapewne szybko nadrobią straty.

Jednym z głównych argumentów za spadkiem cen mieszkań jest demografia. Wszystkie prognozy pokazują, iż Polska będzie się wyludniać. Lecz czy możliwe są inne scenariusze? Zapewne nie podniesiemy przyrostu naturalnego, jednak pewne jest, iż nasz kraj będzie coraz atrakcyjniejszym kierunkiem emigracji. Już teraz widać, że rząd chce ułatwiać obcokrajowcom podejmowanie u nas pracy. Jeśli to przyjmie dużą skalę, to w tej grupie pojawi się również spory popyt na mieszkania, dalej stymulując wzrost cen. Tutaj należy też pamiętać, że demografia zależy od regionu i w dużych miastach nie będzie problemu wyludniania. Te ośrodki wciąż rosną i będą rosły, więc w nich ceny mieszkań będą coraz wyższe. Spadną tam, gdzie i tak nikt nie będzie chciał mieszkać, bo nie ma pracy.

Spory wpływ na ceny mieszkań może mieć spadek ich podaży. Deweloperzy już reagują na pogorszenie koniunktury i redukują liczbę rozpoczynanych inwestycji. Teraz na rynku wciąż wyprzedawane są projekty zapoczątkowane w poprzednich latach, lecz niebawem nowa strategia deweloperów zacznie przynosić efekty – mieszkań będzie mniej, przez co mogą być problemy z zaspokojeniem popytu.

Po stronie deweloperów to nie jedyny czynnik mogący spowodować wzrost cen mieszkań. Istotne jest też to, że coraz droższe są materiały budowlane, energia oraz praca. Czyli koszt wybudowania mieszkania rośnie, co logicznie pociąga za sobą konieczność podnoszenia końcowej wyceny produktu.

W kontekście wspomnianej już prognozy spadku stóp procentowych istotne jest to, że gdy stanieją kredyty, na rynek wrócą również osoby kupujące inwestycyjnie, ale nie za gotówkę. Już wcześniej zdolność kredytowa była traktowana jako sposób na budowanie swojego majątku i zapewne ten trend powróci.