dodane przez Mariusz ZdobywcaJakie są kluczowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości?
Doświadczenie na rynku nieruchomości pozwala zauważyć, że są pewne uniwersalne czynniki wpływające na wartość mieszkania na sprzedaż. Jeśli przeanalizujemy nieruchomość pod tym kątem, uda się nam sporządzić listę cech decydujących o stawce transakcyjnej. To z kolei najlepsza podstawa zarówno do negocjowania ceny, jak i do pracy nad tym, aby podnieść wartość sprzedawanego lokalu.
To powtórzy nie tylko każdy pośrednik, ale każda osoba, która chociaż trochę interesuje się obrotem nieruchomościami – największe znaczenie dla ceny ma lokalizacja. Sam temat jest złożony i można go rozbić na wiele wątków, ale w uproszczeniu jest tak, że nawet najmniej atrakcyjna nieruchomość w dobrej okolicy szybko się sprzeda. Aspekty lokalizacji to chociażby dostępność infrastruktury miejskiej, szkół, sklepów, transportu publicznego. Do tego mogą dojść mniej oczywiste rzeczy, jak np. prestiżowość danej dzielnicy. To wszystko składa się na dosyć prosty schemat, w którym dzielnice centralne są najdroższe. Chociaż w ich obrębie mogą zdarzać się wyjątki, gdy np. jakieś osiedle jest zaniedbane i uchodzi za niebezpieczne.
Z lokalizacją wiąże się również wpływ czynników zewnętrznych na cenę mieszkania. Piszemy tu chociażby o poziomie hałasu czy jakości powietrza. Często uciążliwe sąsiedztwo zakładu produkcyjnego czy zajezdni autobusowej obniża cenę nawet atrakcyjnego lokalu. Oczywiście można próbować sobie radzić z takimi mankamentami, np. montując wysokiej jakości okna oraz oczyszczacze powietrza.
Co prawda lokalizacji nieruchomości nie zmienisz, jednak jeśli kupujesz inwestycyjnie – kupuj tam, gdzie są perspektywy. Czyli w miejscach, które nie mają jeszcze pełnej infrastruktury, ale będą ją miały w ciągu kilku lub kilkunastu lat.
Kolejnym niezwykle ważnym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości mieszkalnej jest stan techniczny. Co istotne – mamy na myśli tutaj zarówno stan samego lokalu, jak i bloku lub kamienicy, w której się znajduje. Często są to kwestie mocno skomplikowane technicznie i doprowadzenie nieruchomości do dobrego stanu będzie bardzo kosztowne oraz czasochłonne. Dlatego klienci szukają mieszkań gotowych do zamieszkania. To tym bardziej istotne w czasach, gdy ekipy remontowe są trudno dostępne i często trzeba czekać kilka miesięcy, zanim remont w ogóle się zacznie.
Dla ceny mieszkania istotne jest też rozmiar i układ pomieszczeń. To dosyć złożone zagadnienie, ponieważ te dwie rzeczy są ze sobą powiązane i oddziałując na siebie wzajemnie, wpływają na cenę lokalu. Bardzo dużo zależy od tego, kto jest naszym targetem. Chodzi o to, że np. mieszkanie 60 mkw z wydzielonymi dwoma sypialniami oraz pokojem dziennym będzie niezwykle atrakcyjne dla rodzin z dziećmi, jednak dla dobrze zarabiających, samotnych klientów – niekoniecznie.
Na koniec chcemy jeszcze napisać o bardzo ważnym czynniku kształtującym cenę mieszkania, jednak nie związanym z nim konkretnie i bezpośrednio. Mamy na myśli sytuację na rynku nieruchomości. Rynek ten jest cykliczny i może dlatego co jakiś czas zaczynają nim rządzić silne emocje. Gdy te emocje są pozytywne – wszystko sprzedaje się niemal natychmiast. To jest czas szans na maksymalizację zysku z transakcji. Wynika to z tego, iż często ceny tak błyskawicznie pną się w górę, że ustalając swoją stawkę, można robić to przewidując już najbliższe wzrosty. Czyli – ustawiamy cenę na poziomie wydającym się na nieco wygórowany, jednak na rynku zaczynamy pełnić rolę osoby wskazującej nowy akceptowalny poziom. W drugą stronę też to działa i jeśli akurat rynek ma pauzę i niewiele się sprzedaje, nam też może być ciężko znaleźć klienta, przez co będziemy musieli obniżyć cenę.
Jak już wspominaliśmy – znajomość czynników wpływających na cenę nieruchomości jest kluczowa dla możliwości wypracowania maksymalnego zysku z transakcji. Na niektóre z tych czynników (np. stan techniczny mieszkania) możemy wpływać na każdym etapie, z kolei na inne warto zwrócić uwagę zanim dokonamy zakupu (np. lokalizacja czy perspektywy całego rynku).
