Blog Nieruchomości

05 września, 2023

dodane przez Mariusz Zdobywca

Co z tą luką mieszkaniową – czy uda się ją w końcu “zasypać”?

W Polsce brakuje mieszkań – w największym skrócie jest to główna przyczyna tego, że jest drogo i coraz drożej. Ten niedostatek lokali mieszkaniowych nazywany jest “luką mieszkaniową”. Co do tego raczej wszyscy są zgodni – dopóki jej nie “zakopiemy” nie ma szansy na ustabilizowanie się cen mieszkań. Czy możliwe jest, że w końcu zlikwidujemy deficyt na rynku nieruchomości mieszkalnych?

Luka mieszkaniowa to różnica między liczbą dostępnych lokali a liczbą gospodarstw domowych. Gospodarstwo domowe nie jest w tym ujęciu tożsame z jedną nieruchomością czy lokalem mieszkalnym. GUS definiuje gospodarstwo domowe następująco: “Zespół osób zamieszkujących razem i wspólnie utrzymujących się. Osoby samotne utrzymujące się samodzielnie tworzą jednoosobowe gospodarstwa domowe.”. Ta definicja ma znaczenie m.in. przy uruchomionym ostatnio programie Bezpieczny Kredyt 2%, ponieważ jego ograniczenia i zasady są określone właśnie na bazie gospodarstwa domowego, a nie rodziny czy konkretnej nieruchomości.

Lukę mieszkaniową w Polsce szacuje się bardzo różnie. Ostatnio coraz popularniejsze jest dosyć drastyczne wyliczenie, bo mówiące o tym, że brakuje nam między 1,5 a 2 mln mieszkań. To ogromna liczba! Robi przytłaczające wrażenie nawet w kontekście ostatnich rocznych rekordów w liczbie mieszkań i domów oddawanych do użytku – zbliżyliśmy się do rekordu z czasów Gierka (choć nadal go nie przekroczyliśmy) i na rynek rocznie trafiało dużo ponad 200 tysięcy nowych mieszkań.

Wydaje się, że taka podaż powinna szybko “zasypać” lukę mieszkaniową. Jednak w grze jest kilka czynników, które mocno komplikują sprawę. Zacznijmy od przywołania jeszcze kilku danych. Według danych GUS w marcu 2021 w Polsce było 1,8 mln pustostanów. Czyli mieszkań i domów, które stoją niezamieszkałe, jest tyle, ile nam takich nieruchomości brakuje. Jak więc możliwe, że luka istnieje? Chodzi o to, że bardzo duża część tych nieruchomości znajduje się nie tam, gdzie jest popyt. Czyli na prowincji, często w wymierających wsiach i nieperspektywicznych małych miasteczkach. Tutaj warto też wspomnieć o standardzie tego zasobu mieszkaniowego. Raport przygotowany przez Fundację Europejski Fundusz Rozwoju Wsi Polskiej oraz Instytut Rozwoju Wsi i Rolnictwa PAN („Monitoring rozwoju obszarów wiejskich. Etap IV. Dekada przemian społeczno-gospodarczych”) zawiera dane uwzględniające aspekty takie jak wyposażenie domów oraz lokali w łazienki i toalety, centralne ogrzewanie oraz powierzchnię użytkową przypadającą na jednego mieszkańca. Okazuje się, że ogromne obszary na wschodzie Polski są zdominowane przez starą zabudowę mieszkaniową, nie spełniającą minimalnych standardów, jakich mógłby oczekiwać współczesny lokator.

Jak widać więc – mieszkania i domy są, ale nie tam, gdzie są potrzebne oraz nie w takim standardzie, jaki jest pożądany. Nadzieja pozostaje więc w deweloperach, którzy ostatnio rzeczywiście budują na potęgę. Jednak mimo tak ogromnej podaży, jest coraz drożej. Tutaj znaczenie mają głównie trzy czynniki:

1. Migracja do dużych miast – coraz więcej osób decyduje się na życie w dużym mieście. To zrozumiałe, ponieważ codzienne funkcjonowanie jest tam łatwiejsze, do tego to głównie tam można znaleźć zatrudnienie. Według prognoz ONZ do 2050 w dużych miastach będzie żyło aż 66% ludzkości! Polska nie wyłamuje się z tego trendu i on powoduje, że popyt na mieszkania rośnie w głównych aglomeracjach i metropoliach. Nie jest rozłożony równomiernie, więc też niemożliwe jest zaspokajanie go zasobami mieszkaniowymi, które znajdują się w innych lokalizacjach.
2. Imigracja – agresja Rosji na Ukrainę pokazała, jak polityczne decyzje mogą szybko zmienić sytuację demograficzną. Jednak uchodźcy z Ukrainy nie wyczerpują tematu generowania dodatkowego popytu na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce. Przyjeżdża do nas coraz więcej osób i ze Wschodu, i z bardziej odległych części świata. Na początku wynajmują, a gdy osiągają stabilizację finansową, chcą kupić własne M.
3. Zmiana struktury gospodarstw domowych – paradoksem jest to, że mimo depopulacji, gospodarstw domowych może być więcej. Rodziny są coraz mniejsze, coraz więcej jest singli, ludzie w późniejszym wieku decydują się na zakładanie rodziny i częściej się rozwodzą. Każdy taki scenariusz to dodatkowe zapotrzebowanie na mieszkania i domy.