dodane przez Mariusz ZdobywcaNajem instytucjonalny rośnie bardzo dynamicznie, ale nadal stanowi ułamek rynku
Najem instytucjonalny w naszym kraju szybko się rozwija. W połowie 2026 roku działało już 28 950 mieszkań należących do profesjonalnych operatorów PRS. To o 30% więcej niż w grudniu 2024 roku. Wzrost jest więc wyraźny, ale skala sektora nadal pozostaje niewielka. Według JLL mieszkania PRS stanowią mniej niż 0,2% całego zasobu mieszkaniowego w Polsce.
Czym jest PRS jak rozwija się w Polsce?
PRS, czyli Private Rented Sector, obejmuje budynki lub grupy mieszkań należące do inwestorów instytucjonalnych i wynajmowane na warunkach rynkowych. W odróżnieniu od zwykłego najmu od prywatnej osoby lokalami zarządza profesjonalny operator. JLL zwraca uwagę, że takie projekty zwykle wyróżniają się wysokim standardem lokali i wyposażenia oraz profesjonalnym zarządzaniem.
Tempo rozwoju dobrze pokazują dane z ostatnich kilkunastu miesięcy. Pod koniec 2024 roku działało 22 340 lokali PRS, a pod koniec 2025 roku już ponad 27 760. W połowie 2026 roku liczba ta przekroczyła 28,9 tysięcy. Około 15% obecnej podaży trafiło na rynek w ciągu ostatniego roku w ramach 15 nowych projektów.
Co ważne do końca 2026 roku inwestorzy planują wprowadzić na rynek około 1300 kolejnych mieszkań w pięciu projektach. JLL prognozuje też, że w ciągu czterech lat liczba działających lokali PRS może zbliżyć się do 45 tysięcy.
Rynek najmu instytucjonalnego jest mocno skupiony w największych miastach. Warszawa odpowiada za około 37% mieszkań udostępnianych w ramach PRS. W Krakowie i Wrocławiu to po około 17%, a w Poznaniu 12%. Wraz z rozwojem sektora inwestorzy zaczynają jednak brać pod uwagę także mniejsze miasta.
PRS to nadal niewielka część całego rynku najmu
Szybki wzrost zasobu PRS nie oznacza jeszcze, że najem instytucjonalny stanowi dużą część całego rynku. JLL szacuje, że prywatny rynek najmu obejmuje w Polsce około 1,2 miliona mieszkań. W największych ośrodkach miejskich lokale wynajmowane na zasadach rynkowych stanowią zwykle 12–16% całego zasobu mieszkaniowego. Jednocześnie mieszkania PRS szybko znajdują najemców. JLL podaje, że wskaźnik pustostanów w tym sektorze pozostaje poniżej 3%, mimo że czynsze w projektach instytucjonalnych są zazwyczaj wyższe niż na tradycyjnym rynku. Najemcy otrzymują w zamian między innymi profesjonalne zarządzanie oraz zwykle wyższy standard budynku i wyposażenia.
Wysokość czynszu w PRS zależy również od wielkości mieszkania. Według danych JLL dla Warszawy w II kwartale 2026 roku średnia stawka w najmie instytucjonalnym była o około 14% wyższa niż na prywatnym rynku najmu. Największa różnica dotyczyła kawalerek i wynosiła około 20%. Przy mieszkaniach z jedną sypialnią było to około 10%, a przy lokalach dwupokojowych już tylko około 2%.
Najem instytucjonalny pozostaje więc w Polsce młodym i niewielkim segmentem, ale jego znaczenie stopniowo rośnie. Obecny zasób na poziomie 28,9 tysięcy mieszkań to nadal niewiele wobec skali całego rynku. Jednak liczba nowych projektów pokazują, że PRS przestaje być rozwiązaniem obecnym tylko w pojedynczych inwestycjach.
