Czy rzeczywiście brakuje nam 2 milionów mieszkań?
Filip Springer, znany pisarz reporter i felietonista, w jednym ze swoich tekstów (na łamach portalu interia.pl) podnosi kwestię zapotrzebowania Polski na lokale mieszkaniowe. Zwraca uwagę na fakt, że nie do końca wiadomo, ilu aktualnie jest Polaków, a w związku z tym potrzeby mieszkaniowe trudno ocenić.
Problematyczna jest też kwestia odpowiedniego programu pomocy dla rynku nieruchomości. Na początku stycznia 2025 minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk ogłosił, że nowe rządowe działanie będzie bazować na dobrych praktykach sprzed lat, czyli programie Mieszkanie dla Młodych, który był aktywny w latach 2014-2018.
MdM i jego wady
Program MdM zapewniał osobom, które się do niego dostały, jednorazową dopłatę do wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny. W ramach działania można było nabyć tylko te nieruchomości, które mieściły się w odgórnie ustalonych limitach cenowych. W założeniu miało to zapobiec wzrostowi cen mieszkań. W praktyce nie działało to jednak tak doskonale. Podobnie jak w czasie programu Bezpieczny Kredyt 2% popyt rósł, a co za tym idzie również stawki ofertowe zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Stymulacja popytu rządowymi działaniami ma też inną wadę. Powoduje on rozlewanie się miast i powstawanie dysfunkcyjnych osiedli z niewystarczającą infrastrukturą.
Ucząc się na błędach popełnionych przy poprzednich rządowych programach wsparcia dla rynku mieszkaniowego, warto sobie odpowiedzieć na kilka ważnych pytań. Jedno z nich powinno dotyczyć tego, ilu tak naprawdę mieszkań potrzebujemy. Ile nieruchomości trzeba wybudować, a ile do tej pory pozostaje niewykorzystanych. Znaczący jest też kontekst lokalny, czyli, które regiony potrzebują wsparcia i jaki ma być jego zakres. To kluczowe kwestie, ponieważ od lat mówi się, że w Polsce brakuje od miliona do dwóch milionów nieruchomości mieszkalnych. Skąd te szacunki skoro tak naprawdę nie wiadomo, ilu jest obywateli naszego kraju?
Jak dokładniej obliczyć lukę mieszkaniową?
Zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce od lat oblicza się porównując liczbę gospodarstw domowych ze zbiorem dostępnych lokali. Do tego dokłada się wskaźniki europejskie, według których potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone, jeśli na jednego mieszkańca przypada jedna izba mieszkalna. Problem w tym, że w Polsce nie bardzo wiemy, ile dokładnie jest ludzi oraz takich izb. Według różnych źródeł liczba Polaków waha się od 37 do 39 milionów. Dwa miliony to spora różnica dla kraju tej wielkości. Sprawy nie ułatwia fakt, że mamy problem również z dokładną wiedzą dotyczącą wielkości miast.
Przy ocenie realnych potrzeb mieszkaniowych w kraju ważny jest też odsetek pustostanów. Ich liczba waha się mocno w różnych regionach kraju. Mając dokładne dane na ten temat, łatwiej byłoby ocenić gdzie tak naprawdę potrzebne są nowe inwestycje, a gdzie wystarczy zmobilizować właścicieli pustych lokali do wprowadzenia ich na rynek. Dobrym przykładem jest tu Kraków, gdzie według Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości jest około 50 tysięcy pustostanów. To głównie mieszkania kupione jako inwestycja lub lokale deweloperskie. To paradoks biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań w Krakowie wzrosły w ciągu ostatnich 5 lat o 82%, a dostępność lokali mieszkalnych wyraźnie spadła.