dodane przez Mariusz ZdobywcaDeweloperzy ociągają się z nowymi inwestycjami. Dlaczego?
Podstawowe prawa rynku mówią, że na rosnący popyt odpowiada rosnąca podaż. Większe zapotrzebowanie na produkt lub usługę to możliwość większej sprzedaży i wypracowania dodatkowego zysku. Jednak gdy się spojrzy na bieżącą sytuację w mieszkaniówce, ta zasada wydaje się nie działać. Deweloperzy ociągają się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, mimo że, zgodnie ze oficjalnymi statystykami GUS i NBP, mają bardzo dużo pozwoleń na budowę i projektów gotowych do realizacji. Jaka jest przyczyna takiego stanu rzeczy?
Deweloperzy nie wierzą w rynek?
W ostatnich latach, szczególnie gdy w grę weszła wysoka inflacja, podwyżki w cennikach deweloperów tłumaczone były głównie rosnącymi kosztami budowy. Jednak te od kilku miesięcy albo rosną wolniej, albo stoją, albo spadają (ceny niektórych materiałów budowlanych są niższe). Wydaje się, że to wymarzona sytuacja do tego, aby deweloperzy budowali dużo i taniej. Jednak wstrzymują się z nowymi inwestycjami, a jednocześnie regularnie podnoszą ceny. Co ich powstrzymuje od działania?
Wśród ekspertów rynku nieruchomości dominują trzy teorie wyjaśniające to zjawisko:
Niedopasowanie portfolio projektów do zapotrzebowania
Możliwe, że zapas pozwoleń na budowę, jak też portfolio nabytych gruntów, nie pasują do bieżącego zapotrzebowania. Metraż najchętniej kupowanych mieszkań wciąż spada. Chociaż nie to jest tu kluczowe, ale położenie nowych inwestycji. Niewykluczone, że deweloperzy mają działki przygotowane pod zabudowę blokami, ale nie tam, gdzie jest zapotrzebowanie na nowe mieszkania. W takim scenariuszu podaż zwiększy się dopiero, gdy przebudują swoje portfolio projektów, tj. zakupią nowe grunty i uzyskają nowe pozwolenia.
Brak wiary w siłę rynku
Tym, co obecnie napędza rynek mieszkaniowy, jest głównie program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Znaczenie ma też spadająca inflacja, redukowanie stóp procentowych oraz poluzowanie wymogów przez KNF. Lecz to właśnie BK2% dał ostatnio zastrzyk energii mieszkaniówce. Część analityków uważa jednak, iż zastrzyk ten może być krótkotrwały. Po pierwsze – deklarowana pula środków ulegnie wyczerpaniu. Po drugie – po wyborach rząd może wycofać się z dalszego dotowania kredytów i “Bezpieczny Kredyt 2%” okaże się kilkumiesięcznym epizodem.
Możliwość maksymalizacji rynku bez zwiększania podaży
Wbrew obiegowej opinii, udział kosztów budowy w cenie transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania w ostatnich latach spadał. Obecnie w niektórych miastach lekko rośnie, w innych nadal spada. Oznacza to, że deweloperzy wypracowują rekordowe zyski. A jeśli tak jest, to po co mają zwiększać podaż? Taka sytuacja byłaby dla nich niezwykle komfortowa, bo przy zachowaniu sporego zapasu gotowych do realizacji projektów, nadal generują duże dochody.
Jak to tłumaczą deweloperzy?
Oczywiście tłumaczenia ze strony deweloperów wyglądają inaczej. Niską aktywność uzasadniają obiektywnymi przeszkodami, przy czym są one głównie administracyjne. Dlatego też apelują do rządu, aby uprościł on procedury. Tutaj można przytoczyć ciekawe informację: średni czas realizacji nowego projektu deweloperskiego to 5 lat, z czego 2-3 lata to przygotowania, które są niezwykle czasochłonne, głównie z powodu biurokracji i powolnego tempa uzyskiwania pozwoleń i innych decyzji. Oznacza to, że jeśliby państwo uprościło procedury, to czas realizacji inwestycji mógłby spaść nawet dwukrotnie. To, teoretycznie, pociągnęłoby redukcję marż deweloperów o taką samą wielkość. Marża przy sprzedaży mieszkania musi pokryć koszty całego okresu realizowania projektu.
Drugi argument najczęściej podnoszony przez deweloperów to niska dostępność gruntów. Chodzi oczywiście o działki budowlane tam, gdzie jest popyt na mieszkania. Tutaj rząd mógłby zmienić wiele, ale najważniejsze to przyspieszenie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania oraz uwolnienie działek, które są w posiadaniu państwa. Jeśli chodzi o ten drugi typ działania, to coraz częściej deweloperzy apelują o udostępnienie im gruntów, które wcześniej były przypisane do programu Mieszkanie Plus. Program nie odniósł sukcesu, jest wygaszany, ale bank gruntów do niego przypisanych wciąż istnieje i często są to parcele w atrakcyjnych lokalizacjach.
