dodane przez Mariusz ZdobywcaCzy mikroapartamenty to dobra inwestycja?
Inwestowanie w mikroapartamenty (mikrokawalerki) kilka lat temu było na ustach większości osób zajmujących się rynkiem nieruchomości. Było to nowy trend, więc nic dziwnego, że wzbudzał spore zainteresowanie, ale i zamieszanie. Czas mija, o mikroskopijnych mieszkaniach mówi się mniej, co wcale nie oznacza, iż zniknęły one z rynku. Wręcz odwrotnie – zajęły sobie na nim stabilną, całkiem sporą niszę. Dlatego, myśląc o inwestowaniu w nieruchomości, warto rozważyć zakup mikroapartamentu. Z tego artykułu dowiesz się, czy jest to dobra inwestycja.
Rynek nieruchomości uchodzi za bezpieczną przystań dla inwestorów. Na nieruchomościach podobno się nie traci. Jednak wystarczy krótki research, zapoznanie się z danymi z ostatnich dwóch dekad, aby zobaczyć, że wcale nie jest tak, iż ceny zawsze rosną. Dotyczy to także mieszkań. Rynek mieszkaniowy jest cykliczny – stawki rosną, przychodzi okres wzmożonego wzrostu i po nim dochodzi do załamania. Z tego względu, jeśli ktoś nie ma dobrego rozeznania w temacie lub musi uwolnić środki w momencie, gdy akurat jest bessa w mieszkaniówce – może na takiej inwestycji stracić.
Są jednak sposoby na to, aby ryzyko straty minimalizować. Należy wiedzieć, która część rynku mieszkaniowego jest bezpieczna i gwarantuje stabilne wzrosty. Pisząc o części mamy tu na myśli zarówno obszar geograficzny (np. określone miasta i dzielnice), jak też kawałki rynku wyodrębniane na podstawie różnych kryteriów, np. mieszkania 3-pokojowe, kawalerki, mieszkania o powierzchni do 30 mkw. Jeśli traktować rynek mieszkaniowy jako całość, można dojść do błędnych wniosków, ponieważ nie każdy rodzaj mieszkania i nie w każdej lokalizacji zachowuje się tak, jak wskazuje statystyczna średnia.
Tak więc aby uniknąć skutków dominującej w danym momencie tendencji, czyli np. spadku cen, należy znaleźć taką niszę, w której ten trend nie występuje. W przypadku mieszkań bezpieczną niszą są małe mieszkania. Wynika to z tego, że są po prostu bardziej chodliwe, łatwiej się je sprzedaje i wynajmuje. To z kolei jest bezpośrednim skutkiem ceny. Małe mieszkania są tańsze, więc łatwiej na nie znaleźć klienta. W czasach koniunktury często będzie to inwestor, który jest świadom zalet małego lokalu, w czasach dekoniunktury małe mieszkanie to zazwyczaj jedyne, na co może sobie pozwolić przeciętny Kowalski. Tak więc popyt w tym segmencie jest zawsze.
Mikroapartamenty są kwintesencją tego, co jest dobre w segmencie małych mieszkań. Są bardzo dostępne cenowo, ze względu na niski metraż. Jednocześnie po przeliczeniu ceny na metr kwadratowy, okazuje się, iż są to lokale najdroższe. Z tego względu wzrosty cen są tu zazwyczaj najbardziej spektakularne. Do tego taki typ lokali mieszkalnych powstaje głównie w centralnych dzielnicach dużych miast. To kolejne zabezpieczenie przed pogorszeniem koniunktury, ponieważ w głównych aglomeracjach i w najlepszych dzielnicach stawki z mkw niemal nigdy nie spadają. Nawet gdy są gorsze czasy, tam utrzymuje się aktywność inwestycyjna, jak też wciąż jest dużo osób potrzebujących M na własne potrzeby.
Z powyżej wymienionych względów inwestycja w mikroapartament jest bardzo stabilnym rozwiązaniem. Można do niej podejść na dwa sposoby (a także łączyć je ze sobą):
- kupić mikrokawalerkę z myślą o dalszej odsprzedaży po tym, gdy zyska na wartości;
- kupić mikrokawalerkę z myślę o wynajmie (tutaj oczywiście kluczowa jest dobra lokalizacja, która przyciągnie osoby ceniące sobie możliwość życia w centrum miasta, blisko miejsca pracy lub nauki).
Ciężką do pominięcia zaletą inwestowania w mikroapartamenty jest ich cenowa dostępność. Co prawda cena za metr kwadratowy jest wysoka, jednak niewielki metraż sprawia, że cały lokal można nabyć za kwotę nie przekraczającą 200 tysięcy. Jeżeli więc dusponuje się ograniczonym zasobem gotówki lub niewielką zdolnością kredytową, jest to doskonała opcja, aby czerpać zyski z nawet niewielkiego kapitału.
Główną wadą inwestowania w mikrokawalerki jest ich niejasny status prawny. Według polskiego prawa budowlanego mieszkanie musi mieć przynajmniej 25 mkw. Dlatego mikroapartamenty są sprzedawane jako lokale użytkowe lub udział w budynku. Jeśliby z czasem doszło do modyfikacji prawa, jego uszczelnienia w sposób niekorzystny dla małych lokali, może się okazać, iż staną się dla inwestora problemem.
