dodane przez Mariusz ZdobywcaNa koniec 2025 rynek nieruchomości może się załamać
Przez ponad dekadę inwestycja w nieruchomości w Polsce dawała niemal pewny zysk. Mieszkania wciąż były potrzebne, gospodarka się rozwijała, a bezrobocie spadało. Przez to eksperci wciąż mówili o niewystarczającej podaży lokali mieszkalnych, a sektor deweloperski był zachęcany do coraz większej aktywności. Trend ten jednak powoli wygasa i mają na to wpływ nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale i zmiany demograficzne. Do 2050 Polska ma być najszybciej wyludniającym się krajem w Europie. Z pewnością nie pozostanie to bez wpływu na sektor mieszkaniowy.
Podaż mieszkań jest zbyt duża?
Dane portalu RynekPierwotny wskazują, że w I kwartale 2025 roku deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż znaleźli klientów. Oprócz tego według danych GUS w budowie jest obecnie rekordowo dużo, bo aż 844 tysięcy lokali mieszkalnych. Oznacza to wzrost w skali rok do roku o 4 punkty procentowe. Przy słabnącym popycie oznacza to nieuchronne spadki cen nieruchomości i rosnącą ofertę lokali bez szans na kupca. W pierwszych trzech miesiącach 2024 w Warszawie deweloperom zostało do sprzedaży ponad 16,6 tysięcy mieszkań, a w Krakowie około 10,5 tysięcy.
Na razie jeszcze ma to niewielki wpływ na ceny. Zarówno stawki za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie, jak i Warszawie w skali rok do roku pozostały na podobnym poziomie. Warto jednak zauważyć, że mówimy o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych. Wszystko wskazuje na to, że aktywni kupcy, których jest na rynku coraz mniej, mają obecnie duże pole do negocjacji. Warto przy tym zauważyć, że aktualne analizy pokazują już pierwsze spadki cen mieszkań w skali rok do roku. Sytuacja ta dotyczy aglomeracji katowickiej.
Na rynku wtórnym ceny spadają w 11 z 12 największych miast w Polsce. Jeśli weźmiemy pod uwagę inflację, stawki za metr mieszkania z drugiej ręki spadły o 7% rok do roku.
Aktywność inwestycyjna będzie malała
Spadający popyt, wysokie stopy procentowe i krytyka deweloperów sprawiają, że kupcy są obecnie bardziej ostrożni. Coraz rzadziej zdarza się, że nabywcy decydują się na zakup nieruchomości na wczesnym etapie inwestycji. Wszystko wskazuje na to, że aktywność kupców będzie spadała od I kwartału 2025 aż do przełomu 2027-2028, gdy stopy procentowe wrócą do niskiego poziomu. Korekty stóp mogą być odpowiedzią na relatywnie niski popyt w segmencie mieszkań. Spadki cen w skali rok do roku mogą być najbardziej widoczne w IV kwartale 2025 roku i prawdopodobnie pojawią się w całej Polsce bez względu na region.
Wszystko wskazuje na to, że bańka rosnących cen wreszcie pęknie, a jeszcze w tym roku mogą pojawić się na nim dwucyfrowe obniżki. Wielu ekspertów uważa, że wyraźne korekty cen pojawiłyby się już wcześniej, gdyby nie popyt stymulowany programem Bezpieczny Kredyt 2%. Ten rodzaj sztucznego napędu nie mógł jednak działać wiecznie i dziś widzimy, że oczekiwania kupujących diametralnie różnią się, od jakich cen życzyliby sobie sprzedający.
